对于读者而言，在各层级法律规范中，通过逻辑推理得出一个案件的答案，往往需要耗费心力。那么，是否能通过对个案的研究，实现高效、准确地提炼出具有参考价值的类案要点呢？

　　伴随房地产调控政策的动态调整，因种种动机而产生的“借名买房”现象层出不穷。借名买房涉及的政策背景、法律关系、利益诉求、主体关系等都较为复杂，本文结合笔者经办“借名买房”案件的诉讼思路，梳理该类纠纷的法律认定要点。

　　二十世纪七十年代，姐姐张某出资在某市购买了一栋房屋，为兼顾家人来城市务工、便于办理暂住证，故以弟弟的名义办理了购买、落户等相关手续。姐姐张某与其弟、妹均居住在案涉房屋内。

　　后因张某外嫁至澳门，故委托妹妹代为管理并对外收取租金。现张某对案涉房屋主张相关权利。

　　“借名买房纠纷”本身并不是案由名称，只是“实际购房人（借名人）借他人之名（出名人）进行对外办理房屋购买、过户手续”类案件的事实概括。实践中，该类案件的案由呈现多样化特征，并没有得到统一，常出现的有“所有权确认纠纷”“合同纠纷”“房屋买卖合同纠纷”“委托合同纠纷”等等，对其造成影响的有两点：①诉讼提请人的身份；②诉请的具体内容。

　　那么对于作为借名人的当事人而言，因为诉请③所主张的内容最为丰富（又可以确认，又可以给付），可不可以直接“盲选”诉请③作为主张依据呢？若如此，又可能面临怎样的判决结果呢？（详见图1）

　　回归本案，姐姐张某最终选择以“所有权确认纠纷”为案由，对案涉房屋开展确权之诉。其考虑理由有三：

　　①该市有严格的房屋限购政策，如一并主张协助房屋过户，很可能会被法院驳回该诉请；

　　如何确认存在借名行为？有利的是，如双方对借名一事进行过书面约定（不论约定的有效性与否），一般能够被认定为存在借名事实；不利的是，借名买房的行为本身就对双方的信任度提出了很高的要求（双方往往亲友关系），所以双方往往不存在书面约定。

　　以本案为例，当事人双方是姐弟关系，且动机是方便落户务工，鉴于上世纪七十年代合同意识薄弱的社会背景，要求当事人签订书面协议显然脱离实际。

　　那是不是意味着，只要没有书面约定就无法确认存在借名事实呢？考虑到借名买房情况的普遍性、对借名人利益的倾向保护，针对这种情况，实践中常以“综合审查”为原则进行实质判断。

　　其中对“借名买房真实原因”的审查，会对借名约定有效性造成影响（详见图3）。

　　就本案而言，借名动机并无违背公序良俗，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，法官基于此点考量，对借名行为的有效性予以了肯定。

　　本案中的借名动机较为清晰，但相较于“借朋友或其他无亲缘关系的第三方之名购房”的做法，本案更多了一层“近亲关系的面纱”，这一层“面纱”的客观存在，直接影响的是“真实意思表示的确认”。

　　就本案而言，法官在会见面谈时，重点谈到：“本案涉及到家庭成员，又是传统家庭中产生的姐弟间纠纷，如何确认张某出资，将房子记名在弟弟名下这个行为的真实意思表示，才是本案的关键。简言之，借名买房行为是姐姐对房子份额的出让、对弟弟家庭的扶持？还是单纯的借名行为？”

　　“意思表示”属于主观判断的范畴，只能通过客观证据予以反推印证。在直接证据（如内部书面协议）缺失的情况下，需要重点收集“在出资买房后，借名人（姐姐）仍对案涉房屋实际占有、使用、收益”类证据，在这一类证据中，又需要特别留意“公权力机关盖章确认”类材料，以此来补强证明力。

　　本案正是通过律师前往案涉房屋所在街道办事处、网格管理中心等单位部门调取证据，从因行政区划变更而分立的多个档案室中找到一份五十年前的《房屋管理站收费登记证》，载明了出租人是张某，找到了“公权力机关盖章确认”的核心证据，最终实现了房屋确权的胜诉效果。

　　借名买房纠纷的审查难点集中体现在案由选择、借名行为效力认定及真实意思表示的证明上。本案通过综合审查购房动机、出资情况、房屋实际控制等要素，结合公权力机关的历史档案补强证据，最终实现确权胜诉。这一案例启示我们，在缺乏书面协议时，借名人应注重收集客观证据链，如购房款支付记录、房屋长期占有使用证明等，以强化事实主张。

　　曹静珊律师专注于 民商事争议解决，擅长领域包括各类复杂疑难民商事合同纠纷、公司股权纠纷等。对案件具有较强的钻研能力及逻辑分析能力，擅长通过图表可视化方式进行证据梳理及证据分析。注重经验总结，坚持法学理论与法律实务的有效结合。